Preis für Ferienwohnung berechnen: Kosten und Ziel

Für den Preis deiner Ferienwohnung brauchst du drei Werte: eine kurzfristige Preisuntergrenze, einen kostendeckenden Durchschnitt und einen kalkulatorischen Durchschnitt für dein Ergebnisziel. Der Rechner auf dieser Seite ermittelt diese drei Leitplanken aus deinen Kosten, den geplanten bezahlten Nächten und deiner Verkaufsgebühr. Den tatsächlichen Tagespreis prüfst du anschließend gegen Markt, Saison und Nachfrage.

Welche drei Werte brauchst du für deinen Ferienwohnungspreis?

Eine einzelne Zahl reicht für die Preissteuerung nicht aus. Jede der drei Kostenrechnungen beantwortet eine andere betriebliche Frage.

Die IHK Chemnitz trennt denselben Zusammenhang in Kostenpreis und Marktpreis: Variable und fixe Kosten müssen in der Kalkulation vorkommen, anschließend wird der Kostenpreis mit dem Preis verglichen, den Kunden am Markt zahlen. Für eine Ferienwohnung bedeutet das: Kosten setzen die wirtschaftlichen Leitplanken. Nachfrage bestimmt, welcher Preis an einem konkreten Dienstag im November oder an einem Feiertagswochenende erzielbar ist.

Im Revenue Management für Ferienwohnungen nutzt du diese Werte zusammen mit Auslastung, ADR und RevPAR. Der kurzfristige Mindestpreis schützt einzelne Buchungen vor einem negativen Deckungsbeitrag. Der Jahresdurchschnitt zeigt, ob die gesamte Vermietung wirtschaftlich funktioniert.

Welche Kosten gehören in die Rechnung?

Trenne Kosten nach ihrem Auslöser. Dadurch verteilst du eine Reinigungsrechnung nicht versehentlich auf 365 Nächte und behandelst eine Jahresversicherung nicht wie eine Buchungskostenposition.

1. Kosten je Aufenthalt: Reinigung, Wäsche und feste Zahlungs- oder Buchungskosten, die bei jedem Aufenthalt neu anfallen.
2. Variable Kosten je belegter Nacht: zusätzlicher Energie- und Wasserverbrauch, Verbrauchsmaterial sowie weitere Leistungen, deren Menge mit den Gastnächten steigt.
3. Jährliche Fixkosten: Versicherung, Grundgebühren, Software, Verwaltung, Zinsen, eine Instandhaltungsrücklage und andere Kosten, die auch bei einem leeren Kalender weiterlaufen. Tilgung prüfst du getrennt in deiner Liquiditätsplanung.
4. Verkaufsgebühr: der effektive prozentuale Anteil aus deinen Abrechnungen. Nutzt du mehrere Kanäle, rechnest du getrennte Szenarien oder einen nach Umsatz gewichteten Satz.
5. Ergebnisziel vor Einkommensteuer: der Betrag, der nach den eingegebenen Kosten übrig bleiben soll. Damit wird aus reiner Kostendeckung ein betriebliches Ziel.

Die separate Reinigungsgebühr braucht besondere Aufmerksamkeit. Der Rechner behandelt sie als Umsatz pro Aufenthalt und nimmt an, dass der eingegebene prozentuale Gebührenanteil auf Nachtpreis und Reinigungsgebühr gilt. Weicht dein Vertrag davon ab, rechnest du den Kanal separat oder verwendest einen effektiven Satz aus einer echten Abrechnung.

Halte alle Eingaben auf derselben Umsatzsteuerbasis. Der Rechner entscheidet nicht, ob dein Betrieb mit Netto- oder Bruttowerten kalkulieren muss, und berechnet weder Umsatzsteuer noch Einkommensteuer. Das Ergebnisziel meint den Betrag vor Einkommensteuer. Zahlungsgebühren gehören entweder in den effektiven Gebührensatz oder in die variablen Kosten, nie in beide Felder.

Kurtaxe und Übernachtungssteuer gehören nur dann in deine Kosten, wenn sie wirtschaftlich bei dir verbleiben. Beträge, die du zusätzlich vom Gast erhebst und vollständig abführst, sind ein durchlaufender Posten. Die konkrete kommunale Regel prüfst du getrennt.

So berechnest du den Preis pro Nacht

Die Rechnung beginnt mit einem durchschnittlichen Aufenthalt. Das ist sauberer als eine reine Nachtbetrachtung, weil Reinigung und feste Buchungskosten je Aufenthalt anfallen.

1. Addiere alle variablen Kosten je Aufenthalt.
2. Multipliziere die variablen Kosten je Nacht mit deiner durchschnittlichen Aufenthaltsdauer.
3. Addiere beide Beträge. Das sind die variablen Kosten des durchschnittlichen Aufenthalts.
4. Teile die jährlichen Fixkosten durch die geplanten bezahlten Nächte.
5. Teile dein gewünschtes Jahresergebnis ebenfalls durch die geplanten bezahlten Nächte.
6. Rechne die prozentuale Verkaufsgebühr per Division ein: benötigter Bruttoumsatz = benötigter Nettobetrag ÷ (1 − Gebührensatz).
7. Ziehe die separat berechnete Reinigungsgebühr je Aufenthalt ab und teile den Rest durch die durchschnittlichen Nächte.

Für die kurzfristige Untergrenze verwendest du in Schritt 6 nur die variablen Aufenthaltskosten. Für den kostendeckenden Durchschnitt kommen die Fixkosten pro Nacht hinzu. Beim kalkulatorischen Ziel-Durchschnitt ergänzt du zusätzlich das Ergebnisziel pro Nacht.

Die Division bei prozentualen Gebühren ist wichtig. Wenn du 100 Euro nach einer Gebühr von 15 Prozent behalten musst, reichen 115 Euro Umsatz nicht aus. Von 115 Euro bleiben 97,75 Euro. Richtig sind 100 Euro ÷ 0,85 = 117,65 Euro.

Der Jahresrechner arbeitet mit deiner durchschnittlichen Aufenthaltsdauer. Für eine konkrete Anfrage setzt du deren tatsächliche Nächte ein. Eine Ein-Nacht-Buchung trägt die Kosten je Aufenthalt allein und hat deshalb eine höhere kurzfristige Untergrenze als ein Aufenthalt über fünf Nächte.

Beispielrechnung mit drei Preisgrenzen

Die folgenden Werte sind frei gewählt. Sie zeigen die Rechenlogik und sind keine Marktwerte für eine bestimmte Region oder Wohnung.

Der durchschnittliche Aufenthalt verursacht 60 Euro plus 3 × 13 Euro, also 99 Euro variable Kosten. Nach Einrechnung der Verkaufsgebühr ergibt sich eine kurzfristige Untergrenze von 99 Euro ÷ 0,85 ÷ 3 Nächte = 38,82 Euro je Nacht.

Die Fixkosten entsprechen bei 180 bezahlten Nächten 66,67 Euro pro Nacht. Damit steigt der kostendeckende Durchschnitt auf 117,25 Euro. Das Ergebnisziel von 6.000 Euro entspricht weiteren 33,33 Euro pro bezahlter Nacht. Der kalkulatorische Ziel-Durchschnitt liegt dadurch bei 156,47 Euro. Für das Jahr wären rund 28.165 Euro Buchungsumsatz vor Verkaufsgebühr nötig.

Diese Werte sind Jahresdurchschnitte. Ein Termin kann in der Nebensaison darunter und ein stark nachgefragtes Wochenende darüber liegen. Die Mischung muss am Jahresende den geplanten Durchschnitt erreichen. Wenn der Ziel-Durchschnitt dauerhaft über dem erzielbaren Marktpreis liegt, zeigen die Zahlen ein Problem bei Kosten, Belegung, Angebot oder Ergebnisziel.

Warum verändern die geplanten Nächte deinen Preis so stark?

Fixkosten werden nur von bezahlten Nächten getragen. Wer 12.000 Euro Jahreskosten durch 365 teilt, unterstellt 365 verkaufte Nächte. Bei 180 bezahlten Nächten muss jede dieser Nächte doppelt so viel Fixkosten tragen wie in dieser Rechnung.

Nutze bei einem bestehenden Objekt zuerst die bezahlten Nächte der letzten zwölf Monate. Ziehe Eigentümeraufenthalte und blockierte Zeiträume nicht als Umsatznächte heran. Prüfe anschließend mindestens zwei Szenarien:

• vorsichtig: weniger bezahlte Nächte als im letzten Jahr;
• realistisch: dein belastbarer Plan auf Basis der bisherigen Nachfrage;
• ambitioniert: nur mit einer konkreten Maßnahme und messbarer Kapazität.

Für ein neues Objekt fehlt die eigene Historie. Beginne dann mit einem konservativen Szenario und vergleiche es mit ähnlichen Unterkünften. Die Anleitung zu den ersten Schritten im Revenue Management zeigt, wie du einen brauchbaren Vergleichskorb aufbaust, ohne eine fremde Wohnung blind zu kopieren.

Bei meinen eigenen zwei Ferienwohnungen rechne ich jedes Objekt separat. Reinigungsaufwand, Aufenthaltsdauer, Fixkosten und erzielbare Nachfrage unterscheiden sich selbst dann, wenn beide Wohnungen am selben Ort liegen.

Wie wird aus dem Kostenpreis ein Marktpreis?

Der kostendeckende Durchschnitt ist deine wirtschaftliche Anforderung. Der Marktpreis entsteht aus dem konkreten Reisedatum und dem Angebot, das ein Gast tatsächlich vergleichen kann.

Prüfe deinen ADR, deine Auslastung und den Buchungsvorlauf gegen wirklich vergleichbare Unterkünfte für dieselben Reisedaten. Saison, Ereignisse und Buchungstempo erklären, warum ein Jahresdurchschnitt aus deutlich unterschiedlichen Tagespreisen besteht. Den Vergleichskorb baust du mit den ersten Schritten im Revenue Management auf; die dynamische Preisgestaltung übersetzt ihn innerhalb deiner Kostenleitplanken in Tagespreise.

Welcher Wert gehört als Minimum in PriceLabs?

Die kurzfristige Preisuntergrenze ist die rechnerische Unterkante. Ob du sie unverändert als Minimum Price einträgst, hängt zusätzlich von Aufenthaltsdauer, Reinigungsgebühr, Kapazität, Terminwert und möglichen Folgewirkungen auf benachbarte Nächte ab. Der kostendeckende Jahresdurchschnitt gehört nicht automatisch als hartes Minimum auf jedes Datum.

PriceLabs beschreibt den Minimum Price als niedrigsten empfohlenen Preis. Ohne eigene Eingabe kann laut offizieller Dokumentation ein Safety Min Price von 30 Prozent des Basispreises greifen. Dieser Prozentsatz kennt deine Kosten nicht.

Ein eingetragenes Minimum ist außerdem nicht in jeder Konfiguration eine absolute Sperre. PriceLabs nennt unter anderem feste datumsbezogene Overrides, feste Last-Minute-Preise, Pricing Offsets sowie Wochen- und Monatsrabatte als mögliche Wege unter das Minimum. Prüfe nach einer Änderung deshalb den finalen Preis im angebundenen PMS oder Portal. Bei kurzen Lücken muss zusätzlich die Lückentage- und Mindestaufenthaltslogik passen.

Welche Rechenfehler verfälschen das Ergebnis?

Eigene Arbeitszeit fehlt ebenfalls oft. Bezahlst du die Reinigung nicht extern, setzt du für deine Zeit einen internen Wert an. Dasselbe gilt für wiederkehrende Verwaltung, sofern sie nicht bereits in den Fixkosten steckt. Der Rechner kann nur die Positionen berücksichtigen, die du eingibst.

Rechne drei Szenarien, bevor du Preise änderst

Trage zuerst deine letzten zwölf Monate ein und notiere kurzfristige Untergrenze, kostendeckenden Durchschnitt sowie Ziel-Durchschnitt. Rechne danach ein vorsichtiges Szenario mit weniger bezahlten Nächten und ein realistisches Szenario mit deiner aktuellen Planung. Vergleiche beide Werte mit deinem tatsächlichen ADR und dem Markt für dieselben Termine.

Liegt dein Ziel-Durchschnitt im erreichbaren Marktbereich, übersetzt du ihn in Saison- und Tagespreise und prüfst die Entwicklung monatlich. Liegt er darüber, suchst du vor jeder Preisänderung die Lücke bei Kosten, Belegung, Angebotsqualität oder Ergebnisziel. Bei der technischen und wirtschaftlichen Umsetzung unterstütze ich im Revenue Management für Vermieter.

Preis für deine Ferienwohnung durchrechnen

Die Startwerte sind ein frei gewähltes Rechenbeispiel. Trage die bezahlten Nächte, Kosten und Gebühren deines Objekts ein. Im Feld Kosten pro Aufenthalt bündelst du Reinigung, Wäsche und feste Buchungskosten. Die Rechnung läuft in deinem Browser; es werden keine Daten übertragen.

Kosten pro Aufenthalt

€

Reinigungsgebühr an Gast

€

Ø Aufenthaltsdauer

Nächte

Weitere variable Kosten/Nacht

€

Fixkosten pro Jahr

€

Geplante bezahlte Nächte/Jahr

Nächte

Ergebnisziel vor Einkommensteuer/Jahr

€

Verkaufsgebühr laut Abrechnung

%

Kurzfristige Untergrenze

39 €Nachtpreis, variable Kosten gedeckt

Kostendeckender Ø-Nachtpreis

117 €bei 180 bezahlten Nächten

Ø-Nachtpreis für dein Ergebnisziel

156 €kalkulatorischer Jahresdurchschnitt

Benötigter Buchungsumsatz/Jahr

28.165 €bei diesen Preisen, inklusive Reinigung

Die separate Reinigungsgebühr entspricht bei deiner Aufenthaltsdauer 0,00 € pro Nacht. Die Rechnung setzt voraus, dass der eingegebene Gebührenanteil auf Nachtpreis und Reinigungsgebühr gilt. Markt, Saison, Steuern und Nachfrage sind nicht eingerechnet.

Häufige Fragen

01Wie berechne ich den Preis pro Nacht für meine Ferienwohnung?+

Addiere die variablen Kosten je Aufenthalt und Nacht, die jährlichen Fixkosten sowie dein Ergebnisziel. Verteile Fixkosten und Ergebnisziel auf realistisch geplante bezahlte Nächte und rechne die Verkaufsgebühr per Division durch 1 minus Gebührensatz ein. Eine separat berechnete Reinigungsgebühr ziehst du anschließend anteilig ab.

02Welche Kosten gehören in den Preis einer Ferienwohnung?+

In die Jahresrechnung gehören variable Kosten je Aufenthalt und Nacht, alle betrieblichen Fixkosten, Verkaufs- und Zahlungsgebühren sowie ein bewusst gewähltes Ergebnisziel. Beispiele sind Reinigung, Wäsche, Energie, Verbrauchsmaterial, Versicherung, Software, Verwaltung und Instandhaltung.

03Wie viele Nächte soll ich für die Preiskalkulation ansetzen?+

Nutze die bezahlten Nächte der letzten zwölf Monate oder eine konservative Planung. Eigentümeraufenthalte und blockierte Nächte sind keine bezahlten Nächte. Bei einem neuen Objekt rechnest du mindestens ein vorsichtiges und ein realistisches Szenario.

04Was ist der Unterschied zwischen Mindestpreis und Zielpreis?+

Die kurzfristige Preisuntergrenze deckt nur die Kosten, die durch den Aufenthalt entstehen. Der kostendeckende Durchschnitt trägt zusätzlich die jährlichen Fixkosten. Der kalkulatorische Ziel-Durchschnitt enthält außerdem dein gewünschtes Jahresergebnis vor Einkommensteuer.

05Kann ein Rechner den optimalen Marktpreis meiner Ferienwohnung bestimmen?+

Nein. Der Rechner liefert kostenbasierte Leitplanken. Den tatsächlich erzielbaren Tagespreis bestimmst du zusätzlich aus vergleichbaren Angeboten, Saison, Nachfrage, Buchungsvorlauf und den Ergebnissen deines eigenen Objekts.