Die Begriffe. Kurz erklärt.

Adjacent-Regeln

Adjacent-Regeln steuern in einem Pricing-Tool die Buchungen direkt vor und nach einer bestehenden Reservierung. Sie erlauben kürzere Aufenthalte nur dann, wenn diese lückenlos an eine vorhandene Buchung anschließen, und verhindern so, dass durch eine Kurzbuchung überhaupt erst neue Lückentage entstehen.

Aktiviere Adjacent-Regeln zusammen mit Gap-Regeln: Erstere verhindern neue Lücken, Letztere füllen bestehende. Prüfe vorher in der Doku deiner Anbindung, ob dein Channel Manager bzw. PMS diese Restriktionen überhaupt an die Portale weitergibt.

ADR

ADR (Average Daily Rate) ist der durchschnittlich erzielte Preis pro verkaufter Nacht: Logis-Umsatz geteilt durch die Zahl der verkauften Nächte. Leere Nächte tauchen in der ADR nicht auf. Sie misst das Preisniveau, nicht die Belegung.

Rechne deine ADR pro Monat oder Saison aus, um zu sehen, was deine Wohnung dem Markt aktuell wert ist. Eine hohe ADR bei vielen Leerständen heißt aber nicht automatisch gutes Geschäft. Dafür brauchst du den RevPAR.

Anmeldesteuer

Eine Anmeldesteuer ist eine Steuer, die der Steuerpflichtige selbst berechnet, in einer Steueranmeldung erklärt und zeitgleich abführt, ohne dass er auf einen Steuerbescheid des Finanzamts wartet. Ein Bescheid ergeht nur, wenn die Behörde von der Anmeldung abweicht. Die Hamburger Kultur- und Tourismustaxe funktioniert nach diesem Prinzip.

Plane die Anmeldefristen fest ein, denn die Steuer ist mit Abgabe der Anmeldung fällig, bei der Übernachtungssteuer meist quartalsweise. Sammle die Beträge über das Jahr auf einem eigenen Posten, damit die Summe zum Stichtag ohne Suchen bereitsteht.

Auslastung (Occupancy)

Auslastung (englisch Occupancy) bezeichnet den Anteil der verkauften Nächte an den verfügbaren Nächten eines Zeitraums. Gesperrte Nächte, etwa für Eigennutzung oder Renovierung, zählen dabei nicht als verfügbar. Die Auslastung misst, wie voll der Kalender ist, aber nicht, zu welchem Preis.

Steuere nie auf Auslastung allein: Ein voller Kalender kann schlicht bedeuten, dass du zu billig bist. Bewerte die Auslastung immer zusammen mit deiner ADR.

Basispreis (Base Price)

Basispreis (englisch Base Price) bezeichnet den Preis für eine durchschnittliche Nacht in der mittleren Saison: den Anker, um den ein Pricing-Tool die Nachtpreise nach oben und unten schwanken lässt. Er ist die wichtigste Grundeinstellung jeder dynamischen Preisgestaltung.

Setze als Basispreis keinen Wunschwert, sondern einen Preis, zu dem du nachweislich gebucht wirst, und rechne Pflichtkosten wie die Reinigung ehrlich mit ein.

Buchungsfenster (Lead Time)

Buchungsfenster (englisch Lead Time) bezeichnet den Zeitraum zwischen dem Buchungsdatum und dem Anreisetag. Es zeigt, wie weit im Voraus deine Gäste typischerweise buchen, und unterscheidet sich stark nach Saison, Zielgruppe und Region.

Kenne dein typisches Buchungsfenster, bevor du bei leeren Terminen nervös wirst: Wenn deine Gäste meist kurzfristig buchen, ist ein freier Kalender in acht Wochen kein Alarmsignal. Pricing-Tools nutzen die verbleibende Vorlaufzeit, um Preise kurzfristig anzupassen.

Channel Manager

Channel Manager bezeichnet eine Software, die Kalender, Preise und Buchungen zwischen deinem zentralen System und mehreren Vertriebskanälen wie Airbnb, Booking.com und der eigenen Website synchronisiert. Er verhindert Doppelbuchungen und erspart die manuelle Pflege jedes einzelnen Portals.

Sobald du auf mehr als einem Portal inserierst, ist ein Channel Manager Pflicht: entweder als Teil deines PMS (etwa bei Smoobu) oder als eigenständiges Werkzeug wie Channex.

City Tax

City Tax ist der umgangssprachliche Sammelbegriff für kommunale Übernachtungssteuern (auch Bettensteuer oder Beherbergungssteuer), die Städte auf entgeltliche Übernachtungen erheben. Die konkrete Ausgestaltung ist von Stadt zu Stadt verschieden: in Hamburg als gestaffelte Kultur- und Tourismustaxe, in Berlin als prozentuale Übernachtungssteuer.

Verlasse dich nie auf „so wird es woanders gemacht“: Prüfe die Satzung deiner konkreten Stadt, denn Bemessungsgrundlage (netto vs. brutto), Personenbezug und Meldeweg unterscheiden sich deutlich. Steuerschuldner ist fast immer der Vermieter, nicht der Gast.

DAC7

DAC7 ist eine EU-Richtlinie, die Plattformen wie Airbnb und Booking.com verpflichtet, Umsätze und Stammdaten ihrer Anbieter jährlich an die Steuerbehörden zu melden. In Deutschland ist sie über das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) umgesetzt und gilt seit 2023.

Gehe davon aus, dass dein Finanzamt deine Portal-Umsätze kennt. Deklariere deine Vermietungseinkünfte vollständig und halte deine Buchungs- und Auszahlungsdaten sauber dokumentiert. Ein PMS mit Buchhaltungs-Export hilft dabei.

Deckungsbeitrag

Der Deckungsbeitrag ist der Betrag, der von einer Buchung nach Abzug der variablen Kosten übrig bleibt und zu den laufenden Fixkosten beiträgt. Für eine einzelne kurzfristige Buchungsentscheidung zeigt er, ob nach den zusätzlich entstehenden Kosten noch ein Beitrag verbleibt.

Prüfe neben dem positiven Deckungsbeitrag auch Aufenthaltsdauer, Reinigungskapazität und den Wert benachbarter Nächte. Langfristig muss dein durchschnittlicher Nachtpreis die Fixkosten und dein Ergebnisziel tragen.

Direktbuchung

Direktbuchung bezeichnet eine Buchung, deren Nachfrage unabhängig von einem Vermittlungsportal entstanden ist und die direkt über die eigene Website, per E-Mail oder telefonisch abgeschlossen wird.

Baue unabhängige Direktnachfrage als zweiten Kanal auf und halte die Regeln deiner Vermittlungsportale ein. Aktuelle, künftige oder wiederkehrende Portalbuchungen werden nicht außerhalb der Plattform umgeleitet.

Dynamische Preisgestaltung

Dynamische Preisgestaltung ist die laufende Anpassung der Nachtpreise an Nachfrage, Saison, Wochentag und Buchungsvorlauf, statt einer starren Saisonpreisliste. In der Praxis übernimmt ein Pricing-Tool wie PriceLabs die tägliche Berechnung innerhalb eines von dir gesetzten Rahmens aus Basispreis, Unter- und Obergrenze.

Starte mit einem realistischen Basispreis und einer harten Preisuntergrenze, beobachte die Preisvorschläge zwei Wochen und schalte sie erst dann live. Der größte Hebel liegt in deinem Rahmen, nicht im Algorithmus.

Gap-Regel

Eine Gap-Regel (auch Orphan-Gap-Regel) senkt den Mindestaufenthalt ausschließlich für bereits bestehende Buchungslücken ab, während der übrige Kalender die normale Regel behält. Eine 2-Nächte-Lücke bekommt so automatisch 2 Nächte Mindestaufenthalt, eine 1-Nächte-Lücke eine Nacht, nur dort, wo ohnehin nichts anderes mehr hineinpasst.

Kombiniere die Gap-Regel immer mit einer Preisuntergrenze und mit Adjacent-Regeln: Erstere verhindert Rabatte unter deine Kosten, Letztere verhindert, dass beim Füllen einer Lücke gleich die nächste entsteht. In PriceLabs bildest du das über die Option „Length of Gap“ ab.

iCal-Sync

iCal-Sync bezeichnet den Kalenderabgleich zwischen Portalen und Systemen über das iCalendar-Dateiformat: Jeder Kalender stellt eine URL bereit, die andere Systeme in Intervallen abrufen. Übertragen werden nur belegte Zeiträume: keine Preise, Gästedaten oder Buchungsdetails, und das mit teils deutlicher Verzögerung.

Für eine einzelne Wohnung auf zwei Portalen kann iCal-Sync reichen. Sobald Buchungsvolumen dazukommt, wechsle auf einen Channel Manager mit API-Anbindung. Die Verzögerung des iCal-Abrufs ist ein reales Doppelbuchungsrisiko.

Kultur- und Tourismustaxe

Kultur- und Tourismustaxe ist die offizielle Bezeichnung der Hamburger Übernachtungssteuer: eine kommunale Steuer auf entgeltliche Übernachtungen, gestaffelt nach dem Netto-Übernachtungspreis pro Gast und Nacht. Steuerschuldner ist der Beherbergungsbetrieb, also der Vermieter, ausdrücklich auch bei privat vermieteten Ferienwohnungen.

Vermietest du in Hamburg, musst du die Taxe selbst anmelden und abführen, quartalsweise beim Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz. Mit dem kostenlosen Rechner auf tourismussteuer.de ermittelst du den Betrag pro Buchung automatisch.

Kurtaxe

Kurtaxe ist eine kommunale Abgabe, die Gäste in anerkannten Kur- und Erholungsorten pro Person und Übernachtung zahlen, meist als Gegenleistung für touristische Infrastruktur wie Strandzugang oder Gästekarte. Anders als bei einer Übernachtungssteuer schuldet sie der Gast; der Vermieter zieht sie in der Regel nur ein und führt sie an die Gemeinde ab.

Prüfe die Kurabgabensatzung deiner Gemeinde: Höhe, Saisonzeiten und Meldeweg unterscheiden sich von Ort zu Ort. Weise die Kurtaxe in Inserat und Buchungsbestätigung transparent aus, damit sie am Anreisetag keine Diskussion auslöst.

Lückentage (Orphan Days)

Lückentage (englisch Orphan Days) sind einzelne freie Nächte zwischen zwei Buchungen, die wegen des Mindestaufenthalts nicht buchbar sind und deshalb fast immer verfallen. Sie entstehen durch starre Aufenthaltsregeln und summieren sich über eine Saison zu spürbarem Umsatzverlust.

Aktiviere in deinem Pricing-Tool Gap-Regeln, die den Mindestaufenthalt nur für bestehende Lücken absenken. Bei sechs Ferienhäusern im Stubaital hat genau diese Steuerung, zusammen mit Preisuntergrenzen und saisonalen Mindestaufenthalten in PriceLabs, die Kalender-Löcher geschlossen; seitdem ist auch die Nebensaison ausgelastet.

Marktkorb (Comp Set)

Der Marktkorb ist die Gruppe vergleichbarer Ferienunterkünfte in deiner Umgebung, an deren Preisen und Auslastung du dich misst. Vergleichbar heißt: ähnliche Lage, Größe, Ausstattung und Gästezahl. Der Marktkorb ist die Grundlage für deinen Basispreis und dafür, einzuschätzen, ob deine Preise zu hoch oder zu niedrig liegen. Englisch heißt er Comp Set (Competitive Set).

Meldeschein

Meldeschein bezeichnet das Formular, mit dem Beherbergungsgäste ihre Identität nach dem Bundesmeldegesetz dokumentieren. Seit dem 1. Januar 2025 ist diese Hotelmeldepflicht für Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit entfallen; ausländische Gäste müssen weiterhin einen Meldeschein ausfüllen, wobei das Gesetz auch elektronische Verfahren zulässt.

Bilde den Meldeschein digital im Online-Check-in ab, statt Papier an der Tür auszufüllen. So bleibt dein Check-in auch für ausländische Gäste kontaktlos und rechtskonform. Kläre zusätzlich, ob deine Gemeinde eigene Meldepflichten für die Kurtaxe hat.

Mindestaufenthalt (Min-Stay)

Mindestaufenthalt (englisch Min-Stay) bezeichnet die kleinste Zahl an Nächten, die ein Gast buchen muss. Er schützt vor unrentablen Kurzbuchungen mit hohem Reinigungsaufwand, erzeugt aber Lückentage, wenn er zu starr über den ganzen Kalender gelegt wird.

Staffle den Mindestaufenthalt nach Saison und Buchungsfenster: länger in der Hauptsaison, kürzer in der Nebensaison und kurz vor Anreise. Pauschal überall dieselbe Regel kostet dich entweder Marge oder Belegung.

Nettoentgelt

Nettoentgelt bezeichnet den Übernachtungspreis ohne Umsatzsteuer, also den reinen Preis der Beherbergungsleistung. Bei gestaffelten Übernachtungssteuern wie der Hamburger Kultur- und Tourismustaxe ist das Nettoentgelt pro Gast und Nacht die Bemessungsgrundlage, aus der sich der Staffelbetrag ergibt.

Setze für die Steuerstaffel nie deinen Bruttopreis ein. Wer den Umsatzsteuer-Anteil mitrechnet, rutscht schnell eine Stufe zu hoch und zahlt zu viel. Rechne außerdem pro Person, wo das Gesetz es verlangt, nicht pro Wohnung.

OTA

OTA (Online Travel Agency) ist der Sammelbegriff für Online-Buchungsportale wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo, die Unterkünfte gegen Provision vermitteln. OTAs bringen Reichweite und Zahlungsabwicklung, behalten dafür aber einen Teil des Umsatzes und die Hoheit über die Gästebeziehung.

Nutze OTAs für das, was sie am besten können, Sichtbarkeit bei Neukunden, und hole wiederkehrende Gäste über Direktbuchung zu dir. Kalkuliere die Provision immer in deine Preisuntergrenze ein.

PMS

PMS (Property Management System) ist die zentrale Verwaltungssoftware eines Beherbergungsbetriebs: Es hält Buchungen, Kalender, Gästedaten und Preise an einem Ort und versorgt angeschlossene Werkzeuge wie Channel Manager, Pricing-Tool und Gästekommunikation mit denselben Daten. Beispiele sind Smoobu für kleinere Vermieter und Apaleo für größere Betriebe.

Wähle zuerst dein PMS und erst danach die restlichen Werkzeuge. Es ist die Datenquelle, an der jede Automatisierung hängt. Ohne PMS tippst du bei jeder Übergabe Daten von Hand ab.

Preisobergrenze (Maximum Price)

Preisobergrenze (englisch Maximum Price) bezeichnet den höchsten Nachtpreis, den ein Pricing-Tool ansetzen darf: die Gegengrenze zur Preisuntergrenze. Zusammen mit Basispreis und Untergrenze steckt sie den Rahmen ab, innerhalb dessen der Algorithmus die Nachtpreise frei schwanken lässt.

Setze die Obergrenze nicht zu eng: Wer dem Tool nur wenige Prozent Spielraum nach oben lässt, verschenkt genau an den nachfragestarken Terminen Umsatz, für die dynamische Preise eigentlich gedacht sind. Kappe nur echte Ausreißer.

Preisuntergrenze (Minimum Price)

Preisuntergrenze (englisch Minimum Price) bezeichnet den niedrigsten Nachtpreis für eine Buchung. Die kurzfristige Untergrenze deckt die variablen Kosten; der kostendeckende Jahresdurchschnitt berücksichtigt zusätzlich die Fixkosten bei realistisch bezahlten Nächten.

Berechne kurzfristige Untergrenze und kostendeckenden Durchschnitt getrennt. Prüfe nach der Eingabe im Pricing-Tool, ob Overrides oder nachgelagerte Rabatte den finalen Preis unter dein gesetztes Minimum drücken.

Provision

Provision bezeichnet den Anteil des Buchungswerts, den ein Vermittlungsportal (OTA) wie Airbnb oder Booking.com für die Vermittlung einbehält. Gebührenhöhe und Bemessungsgrundlage hängen vom jeweiligen Vertrag ab und gehören in jede Preiskalkulation.

Nutze den tatsächlichen Satz und die Gebührenbasis aus deinen Abrechnungen. Einen prozentualen Satz rechnest du per Division ein: benötigter Nettobetrag ÷ (1 − Gebührensatz).

Revenue Management

Revenue Management ist die systematische Steuerung von Preis und Verfügbarkeit mit dem Ziel, den Umsatz pro verfügbarer Nacht (RevPAR) zu maximieren, nicht die Auslastung. Bei Ferienwohnungen umfasst es vier Hebel: dynamische Preisgestaltung, Mindestaufenthalte, Lückentage-Steuerung und Preisuntergrenzen.

Starte mit dem Messen: ADR, Auslastung und RevPAR der letzten zwölf Monate zeigen dir, ob dein Problem beim Preis, bei der Belegung oder bei den Buchungsregeln liegt. Erst danach lohnt sich das Drehen an den Hebeln.

RevPAR

RevPAR (Revenue per Available Rental) ist der Umsatz pro verfügbarer Nacht: Logis-Umsatz geteilt durch alle verfügbaren Nächte, verkaufte wie leere. Er verbindet Preisniveau und Belegung in einer Zahl und errechnet sich auch als ADR mal Auslastung. Deshalb ist er die zentrale Steuerungsgröße im Revenue Management.

Miss deinen Erfolg am RevPAR statt an der Auslastung: Steigt er, verdienst du mehr, egal ob über höhere Preise oder mehr Belegung. Vergleiche ihn über die Jahre je Monat, nicht nur als Jahreswert.

Saisonprofil

Saisonprofil bezeichnet die typische Verteilung der Nachfrage einer Unterkunft über das Jahr: Hauptsaison, Nebensaison, Ferientermine, Feiertage und lokale Events. Pricing-Tools hinterlegen dieses Profil als Kurve, um die Nachtpreise saisonal um den Basispreis herum zu skalieren.

Prüfe nach dem Einrichten deines Pricing-Tools, ob das hinterlegte Saisonprofil zu deinem Standort passt, vor allem die Ferientermine deines Quellmarkts. Wirken einzelne Zeiträume absurd bepreist, liegt es meist am Profil oder Basispreis, nicht am Algorithmus.

Steuerschuldner

Steuerschuldner ist derjenige, der eine Steuer gegenüber dem Finanzamt anmelden und abführen muss. Bei den kommunalen Übernachtungssteuern ist das der Beherbergungsbetrieb, also der Vermieter, ausdrücklich auch bei privat vermieteten Ferienwohnungen, nicht der Gast. Der Vermieter darf die Steuer an die Gäste weiterberechnen, ist dazu aber nicht verpflichtet.

Verwechsle die Übernachtungssteuer nicht mit der Kurtaxe: Bei der Kurtaxe schuldet der Gast, du ziehst nur ein. Bei der Übernachtungssteuer haftest du selbst, auch wenn du sie nicht an den Gast weitergibst.

Turnover

Turnover bezeichnet den Wechsel zwischen zwei Aufenthalten: die Abreise des einen und die Ankunft des nächsten Gastes samt der dazwischenliegenden Reinigung und Wäsche. Jeder Turnover verursacht denselben Aufwand, unabhängig davon, ob der Gast eine Nacht oder eine Woche geblieben ist.

Rechne die Kosten pro Turnover in deine Preisuntergrenze ein und teile sie durch deine durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Prüfe vor flexiblen Check-in-Tagen, ob dein Reinigungsteam Same-Day-Turnover schafft. Sonst scheitert die Lückenfüllung an der Logistik, nicht an der Nachfrage.

Zahlungsabgleich

Zahlungsabgleich bezeichnet die Zuordnung jeder eingehenden Zahlung, Airbnb-Auszahlung, Booking.com-Abrechnung, Überweisung eines Direktbuchers, zur richtigen Buchung, sodass offene Posten auf einen Blick sichtbar sind. In der Praxis ist er meist teilautomatisiert: Das System ordnet zu, Sonderfälle prüfst du manuell.

Hänge den Zahlungsstatus an jede Buchung in deinem PMS und lass Zahlungslinks und Erinnerungen automatisch verschicken. So läufst du Restzahlungen nicht mehr hinterher und siehst Monatsumsätze ohne Excel-Abgleich.